馬灣公園

　　童大煥
　　2014年國內樓市分化加劇，華人首富李嘉誠再拋內地樓市“麵粉貴過麵包”論（即常說的現時地價貴過周邊現時樓價），對此，全國政協委員、廣州市人大副主任張嘉極卻表示：“這句話就是把責任都推到地價上，這種地價推高房價的說法是不對的。”首先，土地不能無償供應，“（無償供應）裡面有很多權力尋租，所以土地必須要公開招標，這個由市場定價，市場讓它有價就有價，讓它沒價就沒價。房子不好賣，地價就跌，房子好賣，地價就上漲。是房價推動地價，不是地價推動房價。”他認為“麵粉貴過麵包”永遠不可能。“如果麵粉貴過麵包，政府的賣地收入就多過（房地產）產出總量，這是不可能發生的。”
　　內地樓市“麵粉貴過麵包”的說法幾乎每年都會出現，錶面上看這是一個“雞生蛋還是蛋生雞”一樣難解難分的題，但放到現實的市場語境中，其實是很容易撇清楚的一個問題。
　　首先是“麵粉”質量的不同。一塊荒無人煙的生地，經過若干年開發以後，相關的商業、交通、教育、醫療等各種配套設施齊全，周邊的土地就發生了巨大的增值，於是，也許只有一牆之隔的地塊，價格有天壤之別。因為此時之地已經不再是彼時之地可以同日而語。而在原來價格購買的土地上蓋的房子，由於當初市場定位、心理預期、品質等各方面的不同，價格比地價還低是可以理解的。說簡單點拆房重建還要成本呢。
　　其次是“麵包”的品種和質量也有不同。同一個麵包店，同樣的麵粉，加工出不一樣的麵包，價格相差幾倍甚至更多。或者是同一個麵包店，不一樣的麵粉，加工出不一樣品種和價格的麵包。營養功能也許差不太多，但心理感受決定了大幅度的差價。房地產也一樣，好住歹住都是住，但好房差房心理差別和舒適安全程度還是很大的。
　　歷史上大凡出現“麵粉貴過麵包”的地價樓價“倒掛”的地方，若干年後昂貴土地上產出的房產大多和拍地時周邊比地價還便宜的房產在定位、價格等方面都呈現不少差異，價格也要高許多。也就是，同一地塊上地價超過樓價的情況是永遠不可能發生的，所謂的“地價超過樓價”，不是同一地塊地價超過樓價。如果有這種情況發生，一定是供應量嚴重過剩、定位嚴重偏差，同時開發商資金鏈斷裂導致被迫斷臂求生虧本大甩賣。
　　第三，從市場角度分析，即使是在政府壟斷土地一級供應的前提下，土地拍賣也有很強的市場成分在，因為拿地的開發商，生死由市場決定，政府是不會保你賺錢的。開發商在競價中開出貴過周邊當時樓價的地價，乃是基於自身定位和對未來樓價會更高的判斷。如果他們認為樓價不動甚至會跌，那麼政府賣地有可能連底價都賣不出去。
　　因此，歸根結底，哪怕在政府壟斷土地一級市場的背景下，市場規律最終還是要起作用的：如果房子未來賣不出高價，開發商就不敢高價拿地。或者因為開發商判斷失誤，即使高價拿地，開發商也賣不出高價，被迫虧本經營——這同樣不是地價推高樓價。因此，終歸還是樓價推高地價。世界上絕大多數情況，都是需求推高供給的價格，沒有需求，採購成本再高，採購人也只能自認倒霉。
　　這樣，我的觀點就很清楚了：的確是樓價推高地價，哪怕這是“預期樓價”。從“樓價推高地價”再往前推一點點，這麼多年來人們一直罵高房價，為什麼房價還是“沒有最高只有更高”？原因就在於需求和購買力擺在那兒！很多人買不起，但是也有很多人買得起且願意買，這才導致樓價高而不倒。問題是購買力人群到底在哪兒？這是我們一直沒有深入研究也一直沒搞懂的問題。像今年開始，很多三四線城市和大城市遠郊區開始供應過剩，買得起的那些人可能也不願意買了，樓市就必須降價。
　　（作者為知名專欄作家）　　（原標題：麵粉和麵包到底哪樣更貴�